{"id":15627,"date":"2017-04-10T20:15:00","date_gmt":"2017-04-10T23:15:00","guid":{"rendered":"https:\/\/fadeu.urantiacos.cl\/?p=15627"},"modified":"2023-09-23T20:17:43","modified_gmt":"2023-09-23T23:17:43","slug":"como-financiamos-barrios-caminables","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fadeu.urantiacos.cl\/en\/2017\/04\/10\/como-financiamos-barrios-caminables\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo financiamos Barrios Caminables?"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Por Francisco Traverso, jefe de programa del Diplomado de Gesti\u00f3n Inmobiliaria, del Instituto de Estudio Urbanos y Territoriales UC<\/em><\/p>\n\n\n\n

Hace algunos a\u00f1os, un art\u00edculo<\/a> del New York Times present\u00f3 un nuevo desarrollo cerca del centro de la ciudad de Denver que est\u00e1 abordando los problemas de salud p\u00fablica a trav\u00e9s del dise\u00f1o. El proyecto es parte de un desarrollo m\u00e1s amplio, La Alma \/ Lincoln Park Neighborhood<\/a>, que fue concebido bajo principios de desarrollo que otorgan una mirada de largo plazo de la ciudad y centrada en mejores condiciones de habitabilidad del entorno urbano. Entre los varios principios que recoge el proyecto, destacan aquellos como mejor provisi\u00f3n de transporte, infraestructura de ciclismo y vecindarios caminables como componentes primarios que fomentan un estilo de vida m\u00e1s saludable para los residentes de una cierta \u00e1rea. Se\u00f1alados los aspectos positivos de la iniciativa, al final, el art\u00edculo menciona algo que es crucial para el \u00e9xito de proyectos como este: La Financiaci\u00f3n. Como se explica en el art\u00edculo, los defensores del modelo “anticipan que los desarrolladores privados ver\u00e1n la herramienta simplemente como una medida que agrega costos o como una forma para que los activistas de la comunidad paren o detengan los proyectos propuestos”. Aquello que los planificadores pueden proponer como una soluci\u00f3n a problemas espec\u00edficos de salud puede ser vistos por otros como barreras al desarrollo o pueden crear consecuencias no deseadas para aquellos que crean los edificios que conforman los entornos urbanos. Esta pol\u00e9mica no es ajena al contexto chileno. La ley de aportes al espacio p\u00fablico ha tra\u00eddo exactamente los mismos temores al mercado inmobiliario y se ve con recelo la aplicaci\u00f3n de la misma.<\/p>\n\n\n\n

Este es precisamente el dilema. Nos gusta pensar que los profesionales de la planificaci\u00f3n son los que modelan nuestras ciudades, donde las pol\u00edticas adecuadas definir\u00e1n la forma y la calidad de nuestro entorno construido, pero eso no es del todo cierto. En alg\u00fan momento alguien tiene que enfrentarlo, los desarrolladores inmobiliarios juegan un papel enorme en la configuraci\u00f3n de nuestras ciudades. Siempre y cuando cumplan con las reglas de la regulaci\u00f3n, todo lo dem\u00e1s es aceptable, y hasta ahora, los resultados no son siempre lo que nos gustar\u00eda ver en la ciudad y menos en un barrio caminable. Un ejemplo claro de esto es la hiperdensidad que enfrentan comunas como Estaci\u00f3n Central cuyo entorno se ha poblado de un desarrollo altamente rentable, pero que no guarda relaci\u00f3n con una mirada de largo plazo de la ciudad.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed que la pregunta es: \u00bfc\u00f3mo involucramos a los desarrolladores en la conformaci\u00f3n de barrios mejor dise\u00f1ados, bien conectados, provistos de servicios y que a la vez generen beneficio econ\u00f3mico a qui\u00e9n lo construye?<\/p>\n\n\n\n

La respuesta no es f\u00e1cil. Los desarrollos caminables son aquellos que permiten una experiencia positiva a los desplazamientos peatonales a trav\u00e9s de v\u00edas bien conectadas, correctamente arborizadas, seguras, donde la mayor\u00eda de los servicios se pueden encontrar en un radio no superior a mil quinientos metros y donde los medios de transporte masivo entre distritos pueden ser usados para expandir el tama\u00f1o del distrito y mejorar la provisi\u00f3n de servicios. Este tipo de desarrollo requiere de una mayor calidad de construcci\u00f3n, y en general, tiene un complejo proceso de aprobaci\u00f3n, por lo que son m\u00e1s caros y tienen mayor riesgo financiero que el desarrollo suburbano en extensi\u00f3n o el desarrollo en hiperdensidad, as\u00ed que \u00bfpor qu\u00e9 los inversionistas interesados \u200b\u200ben rentabilidades a corto plazo estar\u00e1n dispuestos a invertir en proyectos caminables cuando el opuesto a eso es una alternativa que ofrece tierras m\u00e1s baratas, costos de construcci\u00f3n m\u00e1s baratos y menos riesgo?<\/p>\n\n\n\n

Probablemente haya muchas respuestas a este problema; Sin embargo, hay uno que es particularmente interesante: El Capital Paciente.<\/p>\n\n\n\n

En 2007, Christopher B. Leinberger[1] public\u00f3 un art\u00edculo en el que discuti\u00f3 la importancia del Capital Paciente en el financiamiento del desarrollo inmobiliario y c\u00f3mo un mayor aporte del mismo, desde diversas fuentes y proveedores, facilitar\u00eda el desarrollo de un entorno caminable a la vez que entrega mayores retornos financieros en el largo plazo.<\/p>\n\n\n\n

Entonces, \u00bfqu\u00e9 es el capital paciente y c\u00f3mo funciona? El capital paciente es aquella parte de la estructura de financiamiento de un desarrollo que no tiene un per\u00edodo de recuperaci\u00f3n definido. Es proporcionado por inversionistas de largo plazo en un proyecto o a trav\u00e9s de incentivos gubernamentales que desempe\u00f1an un papel similar.<\/p>\n\n\n\n

El capital paciente no es un sustituto de otra financiaci\u00f3n. M\u00e1s bien, es adicional, superpuesto a un presupuesto de desarrollo convencional, dado que el costo total del proyecto aumenta debido a los mayores costos de construcci\u00f3n y costos de consultor\u00eda asociados a un proyecto como \u00e9ste.<\/p>\n\n\n\n

Para entender c\u00f3mo opera es necesario dar una breve mirada a la estructura de financiamiento habitual de un desarrollo inmobiliario. Un presupuesto de desarrollo se compone de capital y deuda. El capital convencional, que a menudo espera una tasa interna de retorno del 10% al \u200b\u200b15%, tiene adem\u00e1s la propiedad del proyecto, proporciona la garant\u00eda de construcci\u00f3n frente al financista y esta generalmente comprende aproximadamente el 20% del presupuesto total de desarrollo. Cuando el capital paciente se proporciona, el rol del capital tradicional cambia y se puede denominar como ” capital de primer tramo”, tambi\u00e9n llamado deuda \u201cmezzanine\u201d. A cambio de tener un capital adicional en el proyecto (que est\u00e1 detr\u00e1s del primer tramo de capital en la prioridad del flujo de caja) y con la posibilidad de no proveer garant\u00edas financieras al pr\u00e9stamo de construcci\u00f3n (dado que el capital paciente la proporciona), el capital de primer tramo recibir\u00e1 una tasa de retorno m\u00e1s baja y renuncia a la propiedad sobre el activo. En su lugar, el capital de primer tramo recibir\u00e1 el cien por ciento del flujo de caja despu\u00e9s de la deuda hasta que se alcance la tasa acumulada de retorno y se devuelva el capital aportado. Se puede esperar que el capital de primer tramo se \u201cretire\u201d entre los a\u00f1os tres a siete de la vida del proyecto por lo que los proveedores de capital paciente tienen que esperar hasta entonces para ver sus retornos financieros.<\/p>\n\n\n\n

Con el retiro del capital de primer tramo, el cien por ciento del flujo de caja post-deuda del proyecto est\u00e1 disponible para los proveedores del capital paciente. Es el segundo inversionista quien debe tener el beneficio a largo plazo del proyecto. Entre otros beneficios, los inversores de capital paciente destinado a financiar barrios caminables probablemente ver\u00e1n retornos financieros sustanciales a medida que el proyecto madure. Hay una espiral ascendente de creaci\u00f3n de valor en la medida que la masa cr\u00edtica del barrio caminable aumenta y se refuerza. En la medida en que los servicios dentro de este barrio incrementan, hay m\u00e1s gente en la calle, lo que impulsa los alquileres y los precios de venta, lo que da lugar a aumentos en los valores de la tierra y la construcci\u00f3n, lo que resulta en mayores ingresos tributarios para el gobierno local y mayor flujo de caja para el inversionista. Esto es particularmente importante en \u00e1reas urbanas que se ven pr\u00f3ximas a experimentar procesos de crecimiento.<\/p>\n\n\n\n

Las fuentes de capital paciente son muchas, e incluyen a: due\u00f1os de terrenos, due\u00f1os de edificios existentes en necesidad de reurbanizaci\u00f3n, gastos indirectos de desarrollo, estacionamientos, honorarios profesionales y, por supuesto, efectivo. Por ejemplo, los honorarios profesionales pueden ser diferidos o negociados por parte la propiedad en el proyecto.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQui\u00e9n est\u00e1 dispuesto a proporcionar la equidad del paciente? Como ya se dijo, propietarios de suelo y de edificios, desarrolladores, fondos de pensiones (pr\u00f3ximos a invertir directamente en activos inmobiliarios), fondos de inversi\u00f3n, inversionistas individuales, organizaciones sin fines de lucro, gobierno. Todos estos posibles inversionistas est\u00e1n hoy dispuestos a negociar ingresos presentes, o ingresos a corto plazo, por ingresos a largo plazo, los cuales, dadas las ventajas de los barrios caminables antes descritos, empujar\u00e1n arriendos m\u00e1s altos y valores m\u00e1s altos de la tierra en el largo plazo, incremento que no ocurre en la misma proporci\u00f3n en el desarrollo suburbano, donde los valores tienden a permanecer m\u00e1s estables en el tiempo.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfEst\u00e1n estos proveedores dispuestos a “comprar” la idea? Probablemente, y ese es el reto, involucrar a inversionistas y desarrolladores en una mirada de largo plazo de la ciudad. Afortunadamente, hay al menos una herramienta para ello: El Capital Paciente.<\/p>\n\n\n\n

[1]Las definiciones utilizadas en este art\u00edculo se han obtenido del paper publicado por Christopher B. Leinberger: Back to the Future: The Need for Patient Equity in Real Estate Development Finance<\/p>\n\n\n\n

Francisco Traverso<\/strong>
Jefe de Programa
Diplomado de Gesti\u00f3n Inmobiliaria
Instituto de Estudio Urbanos y Teritoriales
Pontificia Universidad Cat\u00f3lica de Chile<\/p>\n\n\n\n

+ M\u00e1s informaci\u00f3n sobre el Diplomado de Gesti\u00f3n Inmobiliaria aqu\u00ed<\/a>.<\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Los desarrolladores inmobiliarios juegan un papel enorme en la configuraci\u00f3n de nuestras ciudades. Siempre y cuando cumplan con las reglas de la regulaci\u00f3n, todo lo dem\u00e1s es aceptable, y hasta ahora, los resultados no son siempre lo que nos gustar\u00eda ver en la ciudad y menos en un barrio caminable<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":15628,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-15627","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categorizar"],"acf":[],"yoast_head":"\n\u00bfC\u00f3mo financiamos Barrios Caminables? - Facultad de Arquitectura, Dise\u00f1o y Estudios Urbanos<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Los desarrolladores inmobiliarios juegan un papel enorme en la configuraci\u00f3n de nuestras ciudades. 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